金坛人注意！常州制定《商品房买卖合同签订指引》

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常州制定《商品房买卖合同签订指引》

为了预防和减少纠纷，保证商品房交易行为顺利进行，维护购房者（买受人）的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，常州市市场监管局联合市住建局制定《商品房买卖合同签订指引》，提醒市民购买商品房时注意10个方面事项。         一、商品房基本情况         购买商品房，必须留意房屋状态、土地使用权性质、规划用途等基本情况。         （一）房屋状态：预售还是现房销售         《商品房买卖合同》可分为商品房现售和商品房预售两类。购买预售房的，请重点关注出卖人（开发商）有无取得《商品房预售许可证》，并认真查验该证记载的内容是否与实际情况一致，特别是在出卖人对同一项目实行分期开发或分阶段施工时，应查验已有的《商品房预售许可证》是否包含所要预购的商品房。购买现房的则应查验出卖人有无取得《商品房交付使用备案通知书》和《商品房现房销售备案证》等销售资格。         法律规范链接：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与购房者订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。         （二）土地性质：出让还是划拨         根据法律、行政法规的规定，对于划拨取得的建设用地，其使用权流转要通过行政审批，并交纳相应土地出让金或者土地收益。对于出让取得的建设用地，商品房的购房者对该房屋所涉土地使用权享有占有、使用、收益、处分等权利。         （三）规划用途：住宅还是商用         商品房有多种规划用途，如用于住宅、商业，以及工业、旅游等。商品房不同的规划用途在使用功能、土地使用权出让最高年限、买卖过程中的税费负担、落户、水电费等方面有很大区别，在购房时需多加了解。         二、采用贷款方式付款的风险         购房者采用贷款方式付款的，应在前期提前了解银行贷款政策、个人征信、还款能力等情况，明确自身能否申请贷款以及所能申请的额度，避免因无法办理贷款时承担违约责任。         法律规范链接：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。         三、关注房屋交付，尤其交付前查验         房屋交付是出卖人的主要合同义务，房屋交付后购房者就成为房屋的实际使用权人，因此购房者需关注《商品房买卖合同》中关于交付时间和手续的相关约定，根据房屋交付通知书要求按约定时间办理房屋交付手续，并查验《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件及商品房的使用说明书和质量保证书，进行新房验收。对在查验中发现的合同约定范围内的质量问题，购房者可要求出卖人限期修复并承担修复费用，修复后再行交付。         法律规范链接：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由购房者承担；购房者接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由购房者承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。         四、保修条款约定         在保修期内，出卖人承担相应的保修责任。购房者如自行维修的，应在书面通知出卖人维修、且出卖人拖延或拒绝维修的情况下，根据法律规定或合同约定，自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间的其他损失由出卖人承担。         法律规范链接：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。         五、重视预告登记         预告登记并非预售备案登记。预售备案登记是政府有关部门对预售商品房销售的行政管理行为；预告登记是一种法定的登记制度，具有保障将来实现物权、对第三人的对抗效力、保存顺位的效力、破产保护的效力、对执行的对抗效力。为避免纠纷和保障将来实现房屋所有权，购房者签订《商品房买卖合同》时，可在合同签订时选择办理预告登记。         法律规范链接：《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。         六、关注所有的违约条款         为保证《商品房买卖合同》顺利履行，督促合同双方履行合同义务，合同约定了违约条款。购房者应特别注意这些内容，既要避免自己违约行为的发生，也要核对违约条款是否存在不合理地减轻或免除出卖人承担的责任，不合理地加重购房者责任、排除购房者主要权利的内容。另外，购房者还需要特别关注违约金设定是否合理、责任是否对等。         法律规范链接：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。         七、准确填写购房者信息，包括通讯地址、电话等内容         为了快速联系合同主体，高效解决纠纷，《商品房买卖合同》约定合同中记载的通讯地址作为送达地址。任何根据该合同发出的文件，均应采用书面形式。收件方拒绝签收的，以邮件被退回之日为送达日。因此购房者应准确填写上述信息，变更信息后及时书面通知对方，避免因信息错误导致权益遭受损失。         法律规范链接：最高人民法院《关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第三条规定，当事人在纠纷发生之前约定送达地址的，人民法院可以将该地址作为送达诉讼文书的确认地址。         最高人民法院《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条规定， 因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。         八、注意合同空白条款         合同签约过程中，经常会遇到在某些条款中留有空白的情形，这些空白内容往往会留下隐患。因此，合同双方如果有特别需要注明的，协商后可以在条款空白处补充约定。实在没有可写的内容，购房者不妨用斜线划掉，以防被随意添加未经协商的合同内容。         九、注意合同附件内容         《商品房买卖合同》一般还包括房屋分层分户图、房屋装饰装修以及相关设备标准的约定、合同补充协议等合同附件。购房者在签订合同时，也需充分了解合同附件尤其补充协议内容。         十、仔细研究补充协议         购房者和出卖人经协商一致可以在《商品房买卖合同》之外另行签订补充协议。补充协议内容应该公正，双方的权利义务必须对等。需要注意的是，开发商大多事前单方面拟好补充协议，其中可能包含不平等的内容。购房者对此应多加注意，仔细研读补充协议，注意补充内容是否与合同正本相抵触，是否存在权利义务不对等情况，对不公平的条款要提出修改，避免因此带来不必要的民事纠纷或经济损失。（市场与消费环境监管处） 来源：市场监管局

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