重磅！国务院支持康养旅游产业，总体规模80000亿，全球第一！

SEBASTIAN1

3亿人口红利，8万亿市场规模，机遇破势而来

随着第一代独生子女父母迈入中高龄老人的行列，我国将在“十四五”期间迎来一波养老照护的高潮。

根据相关预测，“十四五”期间，全国老年人口将突破3亿将从轻度老龄化迈入中度老龄化。

资料显示，中国的老龄化拥有两个世界第一:一是老龄人口数量世界第一;二是老龄化速度世界第一。世界上还没有任何一个国家，老化得像中国这么迅速。预计到2020年，我国60岁以上老人将超过2.5亿，占比为17.5%。2025年，我国60岁以上老人将达到3亿，占比为21%，65岁以上老年人比例也将达到7%~14%，接近深度老龄化社会我国将在2027年进入深度老龄化社会。而世界卫生组织的预测，2033年前后中国老龄人口将翻番到4亿，到2050年，中国将有35%的人口超过60岁，成为世界上老龄化最严重的国家。

从人口结构看，高达3亿的1962-1973婴儿潮人口陆续进入退休阶段，这群60后、70后是缔造近几十年来中国经济腾飞的主力，他们有钱、敢花钱、消费理念超前，有旅居习惯的比例也远超40后、50后。

康养旅行，望文生义为健康摄生类旅行，国际上，一般被称为医疗健康旅行。

近两年，康养旅行作为新式旅行产品，越来越受青睐。

现在，国际上有超越100个国家和地区开展健康旅行，2013年全球健康旅行工业规划约为4386亿美元,约占全球14%的旅行工业总体规划经济。2017年估计将发生6785亿美元的收入,占国际旅行收入的16%。

《大健康十大投资热点市场规划预测》显现我国大健康工业的规划近3万亿元，居全球榜首位。估计到2020年，大健康工业总规划将超越8万亿元。


2014年，《国务院关于促进旅职业变革开展的若干定见》提出，要积极开展休闲休假旅行，推进形成专业化的晚年旅行效劳品牌，并开展特征医疗、疗养恢复、美容保健等医疗旅行，摄生旅行是医疗旅行的一个细分职业；

养老地产从2013年方针元年以来，逐步成为养老效劳范畴变革的要点，从土地供给、优惠鼓舞、方针监管、融资形式等方面，加快推进养老地产的开展进程。在与养老地产相关的关键方针与要素环节中，“土地供给”成为约束养老地产开展规划、经营形式及整体价值有效性的关键要素。

近几年，跟着微观用地方针的收紧，建造用地的可使用空间逐步收窄，如何更好地使用增量用地，以及复生规划较大、成本较低的存量用地，尤其是企业自有的自有用地、工业用地等已有用地开发养老项目，成为进军健康养老工业的企业必须思考的问题。

一、增量改存量带动现有存量财物的盘活

1 土地方针严控增量一起，鼓舞盘活存量

变革开放以来我国经济飞速开展，但也遗留了很多经济开展问题，其间存量财物办理就是重要的一块。当时，存量土地处置已同解决资金沉积、项目延迟等问题并列，成为稳增长攻坚战的重要抓手。

2014年国土资源部发布《关于推进土地节约集约使用的指导定见》，要求严控建造用地增量，盘活存量，严控城市新区无序扩张，加强建造用地全程监管及法律督查，一起拟定鼓舞方针，形成节约集约用地的激励机制。

2016年国土资源部印发《关于深入推进乡镇低效用地再开发的指导定见(试行)》中指出：鼓舞原国有土地使用权人进行改造开发，除有关法律法规，以及国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确规定或许约定应当由政府回收土地使用权的土地外，在契合规划的前提下，原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建造用地进行改造开发，改造开发土地需办理有偿使用手续，契合协议出让条件的，可依法采取协议方式。

2 国家鼓舞盘活存量社会资源开展养老

2016年十六部委发文《关于支撑整合改造存量社会资源开展养老效劳的通知》中指出鼓舞盘活存量用地用于养老效劳设备建造。2017年《关于运用政府和社会资本协作形式支撑养老效劳业开展的施行定见》中指出鼓舞政府将现有公办养老安排交由社会资本方运营办理。支撑机关、企事业单位将所属的休假村、培训中心、招待所、疗养院等，通过PPP形式转型为养老安排，招引社会资本运营办理。鼓舞商业地产库存高、租借难的地方，通过PPP形式将存量厂房、商业设备及其他可使用的社会资源改造成养老安排。

二、存量财物盘活带来轻财物运营形式新途径

存量财物转型方向很多，但从2017年全年来看，现在存量财物转型养老方针尤为利好。能够转型养老的存量财物主要为以下几种：工业用地、社区效劳用地、公共事业用地、公益用地、烂尾楼盘、办公楼、公用设备用地、园林地域、存量酒店及休假村、团体用地、旅行用地。其间涉及最多且具有代表性的为工业用地、公共事业用地和办公楼，不少央企及地方国企，皆根据自有存量用地的特征特色，通过各种协作与开发方式，实践着存量财物盘活开发养老效劳项目的轻财物运营形式新途径。

1 工业用地改造养老项目：重庆中梁镇的“政府建造+村团体运营”形式

重庆市沙坪坝区中梁镇原为机械加工企业聚集地，地域内有近100家机械加工企业。跟着机械加工职业产能过剩，多数企业入不敷出导致关闭或低效运作，在国家清理僵尸企业行动中，中梁镇出现很多存量土地。在国家支撑养老后，当地政府对8000多平方米的工业厂房进行了适老化改造，充分使用本身资源与环境优势，开展侨居养老和恢复养老，主要面对生机白叟，建造特征养老园区。

在运营形式上，中梁镇养老园区由政府一致改造建造，而将运营权交由村委会安排的乡民团体手中，由村团体进行养老项目的具体运营与办理，这种“政府建造+乡民团体运营”的自给自足形式，不但效劳区域内有需求的养白叟群，一起面向区域外进行康养、侨居效劳的招待，成为我国多少政府主导型存量财物改造养老效劳项目的典型形式之一。

2 公共事业用地改造养老项目：不老山庄的“存量土地使用权租让”形式

天开瑞祥不老山庄，位于北京人文大学康庄校区内，由2栋原学生宿舍楼进行适老化改建而成。北京人文大学为最早一批的民办大学，其校区众多，后因多种原因，部分校区搁置，其土地和建筑变为存量财物。国家支撑养老后，北京人文大学康庄校区把部分房产以租借形式租借给天开祥瑞养老院，由不老山庄为主导，对租借校区的存量财物进行改造运营，在政府等多方支撑下开办不老山庄。

项目规划用地860余亩，总建筑面积为30万平方米，一期养老中心占地139亩，建筑面积3.5万平方米，包括一个近1.5万平方米的养老寓居区。现在不老山庄共有1078个床位，以生机白叟为主，以日子、高兴、健康为三大核心的长者乐园，为白叟提供半年以上长住和候鸟式侨居效劳。

3 社区商业用地改造养老项目：首开寸草“协作共建”形式

首开集团为北京市属大型国企，以房地产开发与经营为主。通过30余年的开展，现在物业办理面积4500万平方米。多年的房地产开发历程，使得首开集团旗下积攒了不少低效使用的物业财物，且多数分布在大型寓居社区内，周边配套齐全、就医便利，改建运营养老效劳设备项目具备天然的“存量财物优势”。

首开寸草推出榜首家养老安排，也是全国首个复合介护型养老设备演示项目——首开寸草学知园项目正式对外营业。该项目由首开集团对自有原商务办公楼进行改建装修，并交由由寸草春晖团队进行实际的运营办理。周边社区配套、医疗资源极为丰厚。

该项目的成功落地与运营，也为国企使用自有存量财物改造以及与专业施行运营团队的协作共建撬动集团健康养老业务板块的工业实践，探究了一条可行的形式途径，树立了一个典型的成功案例。

4 宗教用地改造养老项目：广安禅寺“养老功能拓宽”形式

浙江建德广安禅寺，使用寺院内部的多处搁置房子，重新装修改造成适老化住所，对外进行运营。寺庙巧妙借用本身禅寺资源，对接传统文化，为白叟们养老提供一方好去处的一起，更是在打造一个养老的一起体，寺院、僧众、义工、白叟和子女亲属等多方力气的一起参与，让佛门清净地成了白叟们的心安之处。

禅寺现有55位来自全国各地的白叟在此常住养老。相比那些硬件设备比奢华拼高端、造价贵重的养老安排，偏安一隅的广安禅寺安养院非常朴素。除了为白叟健康和日子便利考虑对全院一切卫生间进行了真空厕所改造外,4栋32间寮房，摆设布置都很简单。

三、存量财物盘活转型养老效劳的施行主张

1 在工业导入上

存量财物改建养老效劳的的核心是“养”。在地产转性与重新使用的基础上，存量财物的盘活需求愈加重视落地康养工业内容的规划规划与落地，防止陷入传统地产开发“快销赚快钱”的旧有形式，警惕养老设备用地的方针约束与监管。

2 在规划规划上

存量财物在改建养老效劳设备的规划、规划、配套设备和设备中均应体现生态、环保、安全、关心等特色，一起项目容积率、绿化率、公共活动空间以及电、通风与采光等方面都要重视晚年人的要求和感受。

一方面，重视户型规划的舒适性、整体环境的优雅性、外出交通的便利性、平常日子的安全性;

另一方面，重视产品配套设备的适老化细节规划。

3 在功能整合上

由于与传统住所产品的目标客群不同，在存量财物转型养老项目开发中需求注入更多的医疗健康办理、文化娱乐及家政物业等“软”效劳，这些需求企业大力投入和整合资源。

4 在盈利形式上

存量财物转型养老效劳项目因其土地性质不同、定位不同，盈利形式有产权销售、租借、持有经营和混合经营等不同形式，企业须全身心投入、全方位效劳、“捆绑式”承担危险。

5 在资源整合上

养老项目多投入周期较长、投入大，需求整合很多的工业资源，再加上职业内多数项目都是摸着石头过河，政府的配套方针以及职业标准都没有明确，尚无现成的方针或许成功的案例能够照搬，在这种情况下，不具备一定经济实力和社会资源的企业，在盘活存量财物转型做养老效劳实践中需特别谨慎。

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