不交物业费没资格参与小区车位摇号？法院判了→

金色枫叶子、

小区车位紧张怎么办？摇号！可要是物业公司突然说：“没交物业费的业主，没资格参与摇号。”
这操作合法吗？最近，北京市房山区人民法院就审理了这么一起案子，判决结果明确指出：物业公司这么干，无效！
1案情回顾
由于车位紧张，陈女士所在小区自2015年起通过摇号分配地面车位。2021年至2024年间，物业公司先后4次发布摇号通知，均将“按时足额缴纳物业费”列为报名必要条件。因陈女士未按时缴纳物业费，被拒绝参与摇号。
陈女士认为该规定侵害其合法权益，遂将物业公司诉至法院，要求确认该限制条款无效，并索赔因无法参与摇号而额外产生的车位租赁费2800元。
物业公司辩称，该做法符合临时管理规约，旨在核实业主身份、优先满足本小区业主需求，并指出陈女士房屋已出租、名下已有地下车位且存在转租行为，并无实际使用地面车位的需求，所以不存在2800元车位租赁费的事实。
2法院判决
对于该案，法院审理后查明，截至2024年8月物业公司最后一次发布通知时，该小区业主委员会未选举成功，公共区域未完成移交，地面车位摇号由物业公司自行组织，且物业公司未就摇号限制条件履行多数业主同意程序。
法院认为，地面车位的使用属于业主共有和共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定。物业公司未经法定程序，擅自将物业费缴纳情况与车位摇号资格挂钩，侵犯了业主对共有部分的合法权益，违背公平自愿原则，故判决认定物业公司以缴纳物业费作为参与小区车位摇号条件的行为无效.
对于陈女士索赔的2800元车位租赁费，法院认为其未能提供充分证据证明该损失实际发生，且摇号结果具有随机性，损失并非必然发生，因此未予支持。
3法官提示
房山法院长阳人民法庭法官安乐庭后表示，物业管理承载小区公共服务职能，事关业主切身利益。本案中，物业公司未经业主大会同意径行发布针对全体小区业主关于地面车位摇号的通知，且该通知中直接将缴纳物业费与租用小区车位资格绑定，明显限制了业主权利，有违公平自愿，法院因此对该行为进行了否定性评价。
安乐提示，物业公司在日常管理与服务中，应当尊重业主对小区共有部分享有的共有和共同管理的权利，构建并落实常态化业主沟通机制，推进物业管理服务更加符合群众期待。小区业主也应避免无理由拒缴物业费、私自侵占公共部分等问题，增强主人翁意识和参与意识，与物业单位多沟通、同努力，逐步构建和谐、安全、舒适的居住环境。
4人大代表点评
“本案虽案情不复杂，但背后反映的物业管理、业主权利、社区治理等问题，具有普遍性和警示意义。”对于该案，北京市人大代表、房山区苏庄三里社区党委书记兼居委会主任邵雪松认为，法院判决厘清了物业公司的权利边界，警示管理行为必须在法律框架和业主授权范围内进行。同时，物业公司也应建立健全与业主的常态化沟通机制，促进物业与业主相互理解支持，将矛盾纠纷化解在基层、化解在萌芽状态。






来源：法治日报
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