【金融圈】本轮上海房价上涨原因浅析

山水-马甲

本轮上海房价上涨原因浅析

Reasons for rising house prices

金融圈

导语

     2020年特别是2020年下半年以来，上海房价出现持续上涨，目前已引发市场关注。由于新房价格受到政府限制，因此本文考察二手住宅价格。按照国家统计局调查的70个大中城市二手住宅价格口径，2020年12月上海二手住宅价格同比上涨6.3%，实际涨幅可能显著高于这个水平。本文要讨论的是，本轮上海房价持续上涨的原因是什么？

     要想回答这个问题，我们认为以下三个典型事实比较重要，值得关注。

大户型比小户型上涨快

01

市场总结

     大户型的价格上涨势头比小户型猛。按国家统计局口径，从建筑面积来看，2020年上海房价同比走势最陡峭的是建筑面积大于144平米的大户型。同时众所周知的是，学区房在上海本轮房价上涨中的表现也比较突出；

上海不同建筑面积的二手住宅价格涨幅

资料来源：Wind，JNRCB

02

一线城市同步在涨

市场总结

     不止上海，其他一线城市房价在2020年也出现了持续上涨。从国家统计局数据看，2020年北京、广州和深圳的房价也出现了不低于上海的涨幅，由此可见，2020年房价上涨是一线城市的普遍现象，上海并不是特例。

一线城市房价同步上涨

资料来源：Wind，JNRCB

二三线城市房价总体保持平稳

03

市场总结

     与一线城市不同，2020年二线城市和三线城市的房价总体来看并没有出现上涨，而是基本保持平稳。

二三线城市房价总体保持平稳

资料来源：Wind，JNRCB

综上所述

     如果我们想比较准确地理解上海房价快速上涨的原因，就要解释为什么这一轮房价上涨出现了上述分化，也就是说，价格的上涨只是主要集中在一线城市，特别是一线城市的大户型、学区房等“豪宅”，而没有出现在二线和三线城市。

     进一步地，要想理解本轮房价走势在一线城市和二三线城市之间出现分化的原因，就要知道一线城市和二三线城市之间有什么不同之处。一般的看法是，相较于二三线城市，一线城市的经济发展水平更高，居民收入也更高，这正是其被称为一线城市的原因。而与较高的经济发展水平相关联的是，金融业在一线城市的产业结构中往往占据更高的比重。我们认为，这些差异可能是理解本轮一线和二三线城市房价分化即上海房价快速上涨的重要线索，下文对此展开说明。

阐述结论

NO.1

     一线城市居民从2020年的股市慢牛中获利更多。一线城市的经济发展水平较高，因此当地居民的收入水平也显著高于二三线城市居民。一般认为，随着人们收入水平的提高，其配置于金融资产的资产比重也会上升。由此推断，一线城市居民拥有的金融资产规模高于二三线城市居民。在这种情况下，当金融资产价格上涨时，一线城市居民所获得的资本利得也相对更多。从历史上看，在大部分时间里，股市走势领先于一线城市和全国房价涨幅之差。2020年我国股票市场呈现慢牛格局，一线城市居民因此获得较多资本利得，从而有更多的资金购买住房，推动了房价上涨。

一线城市人均GDP显著高于全国平均

股市走势领先一线房价与全国房价涨幅之差

资料来源：Wind，JNRCB

NO.2

     2020年金融业景气较高，一线城市居民从中获益更多。除广州仅略高于全国平均外，其余一线城市的金融业在整体经济中的占比都显著高于全国平均水平。这意味着，如果金融业景气较高，则一线城市的经济景气就会相对比全国平均水平高，金融业从业人员的工资性收入也会较多，这会对一线城市房价形成支撑。从历史上看确实如此，金融业增速与整体GDP增速之差领先于一线房价增速与全国房价增速之差。2020年金融业名义增速高达10.3%，明显高于整体名义GDP增速3.0%，这正好对应着同期上海等一线城市房价的持续上涨。

一线城市金融业占比高于全国平均

金融业景气与一线城市房价

资料来源：Wind，JNRCB

NO.3

     在某个特定一线城市内部譬如上海，由于拥有更多金融资产等原因，上海的高收入群体从资本市场走牛和金融业繁荣中的获益也会相对大于上海的中低收入群体，这支撑了对上海大户型房屋和学区房的需求，令这类房子的价格更快上涨。

综上所述

     我们认为，本轮上海房价的上涨不是特例，而是一线城市的普遍现象，特别是一线城市的大户型、学区房等“豪宅”价格上涨更为明显。同时，二线和三线城市房价却没有上涨。上述现象背后的原因可能是，与二三线城市居民相比，一线城市居民，尤其是一线城市的高收入群体，相对更加受益于2020年以来的股市慢牛行情和金融业的高景气。

（本研究仅供学习参考，而不提供任何投资指向）

END