买的房子还没过户，就被法院查封了，怎么办？

常州张律师 · 发表于 2023-1-6 15:05:37

案情简介
2015年5月，张某与王某签订《房屋买卖合同》，约定张某以总价45万元购买王某的一套拆迁安置房。
合同签订后，张某共支付王某32万元，剩余13万元在过户后以贷款方式支付。
2016年9月，王某将该房屋交付给张某，张某进行了装修并入住，但是双方一直未办理过户手续。
2017年1月，因王某欠石某借款未还，石某将王某诉至人民法院。案件判决后，该案进入执行程序，人民法院查封了上述房屋。
得知房屋被查封后，张某心急如焚，这房屋明明是自己花钱买的，还没来得及过户，现在就被法院查封了，甚至有可能被法院拿去拍卖来偿还王某欠石某的债务。
张某准备起诉王某，要求确认上述房屋归张某所有，并要求王某协助办理过户登记。
但是该诉讼存在两重障碍：
1.该房屋被人民法院查封，只有将查封解除，才能办理过户登记。
2.该房屋是以户为单位进行的拆迁补偿，王某的家庭成员对该房屋享有共同所有权，但是张某与王某的《房屋买卖合同》上仅有王某个人签字，如果王某的其他家庭成员不同意出售该房屋，《房屋买卖合同》也无法继续履行。

代理工作
接受委托后，代理人的工作分两步进行。
一是向执行法院提起执行异议申请，请求解除对案涉房屋的查封。
本案中，在人民法院查封之前，张某就已经与王某签订了合法有效的书面买卖合同，并已经合法占有了该房屋，张某已经按照合同约定支付了大部分价款，剩余价款张某亦同意按照人民法院要求交付执行。
执行法院受理执行异议申请后，组织调解，各方达成执行和解协议：
1.王某及家庭成员共同确认张某与王某签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，合法有效。
2.张某将购房余款交付至执行法院。
3.执行法院解除对案涉房屋的查封。
如此以来，王某的家庭成员对《房屋买卖合同》的效力进行了追认，使继续履行成为可能；其次，执行法院解除了对案涉房屋的查封，过户条件具备。
二是向人民法院提起诉讼并申请保全案涉房屋，要求王某继续履行《房屋买卖合同》，协助张某办理过户登记。
最终，人民法院判决支持张某诉讼请求。

张律师建议：
拆迁安置房买卖不同一般的商品房买卖，拆迁房安置的对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受到法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。
所以购房人在购买拆迁安置房时一定要注意防范下列风险：
1.当地政策是否允许拆迁安置房买卖。
2.要求该房屋其他合法所有权人共同在房买卖合同上签字，防止其他合法所有权人以签订房屋买卖合同时未经其同意而向法院主张合同无效或者解除合同。
3.因出售人因未拿到房产证导致房屋买卖合同无效或者出售人拒绝配合过户的法律风险。
4.及时办理过户登记，防止因为出售人负债，导致人民法院将未过户房屋作为出售人财产进行查封。

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