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新城控股2023年收入1192亿,商业“轻重并举”增厚财务安全垫

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发表于 2024-4-3 16:40:24 | 显示全部楼层 |阅读模式 来自: 亚太地区
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翻看新城控股(601155.SH)财报,财务基本面依旧安全。


根据其3月28日披露的年报,2023年实现合同销售金额759.83亿元,营业收入1192亿元,归属于上市公司股东的净利润7.37亿元,扣非归母净利润3.07亿元,毛利率19%。

在去年聚焦于“有回款的销售”策略之下,全年实现回款金额812亿元,回款率107%,位居行业前列。截至2023年末,在手现金余额190亿元,在手现金充裕;经营性现金流净额为102亿元,连续6年为正。

此外,新城控股还将“保交付”工作列为运营管理的重中之重,去年交付超14万套物业。更为重要的是,始终坚守 “零违约”记录,对于当下的民营房企而言,做到这一点颇为不易。

地产下行之下,房企业绩普遍下滑,就当下的房地产形势而言,评估一家房企的标准,早已脱离业绩这单一范畴,而是聚焦在财务和现金流安全,以及“保交付”等层面,这也是新城控股多次被纳入“示范生”的关键所在。


如果剖析背后深层次原因,与两大因素强关联:

一是坚守底线思维,财务安全意识时刻紧绷;

二是“住宅+商业”的双轮驱动战略。

坚守底线思维,压降债务142亿
从财务层面来看,新城控股一直在严守信用安全,确保每一笔债务提前或到期偿付,去年如期偿还境内外公开市场债券107.45亿元,有息负债持续大幅压降,获得了监管机构和资本市场的认可。


到2023年底,其期末融资余额为571亿元,同比压降142亿元,有息负债水平保持低位,合联营权益有息负债也降至52.08亿元。


正是这种坚守财务底线思维、 “保信用”行为,又在反向反馈其融资,获取增量资金,自“金融16条”、“三支箭”实施以来,新城控股多次获得监管机构、金融机构支持。


去年6月,新城控股获 “央地联动”模式增信助力,成功发行11亿元公司债;7月和12月,又在中债增全额担保支持下,发行两笔8.5亿元中期票据;此外,7月还成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。
此外,其还在境外发行1亿美元的无抵押固定利率债券,用于偿还到期美元债。在营吾悦广场也为其融资性现金流带来重要补充,去年通过吾悦广场为抵押物获取的经营性物业贷及其他融资约140亿元。


2023年融资端的不断突破,助力新城控股拉低了整体平均融资成本,去年进一步下降32个基点,达到6.2%。


财报显示,到2023年底,其获得各大银行授信总额度还剩1090亿元,其中公司及子公司已使用授信281亿元,其可以在上述授信总额度内开展融资,以支持业务的发展。

据悉,2024年新城控股需偿还境内外公开债仅51亿元,也将一如既往确保每一笔债务的如期兑付。

商业运营收入113亿,增厚财务“安全垫”
在坚守财务安全底线与融资之间,新城控股形成一种双向反馈,互相反哺。但在这个过程中,住宅与商业业务的双轮支撑,才是新城控股财务安全的根本所在。
到2023年底,住宅板块已售未结转面积达到2170万平方米(含合联营项目),已经提前锁定未来业绩。

商业板块在管规模进一步扩大,去年22座吾悦广场如期开业,开业数量位居行业前列。其中,自持项目14座,代管项目8座。

到2023年底,新城控股在全国已布局198座吾悦广场,分布在135个城市。

其中,已开业吾悦广场达161座,开业面积达1499.11万平方米,出租率达96.48%。


这也进一步促进了商业板块业绩的提升,去年实现商业运营总收入113.24亿元,同比增长13.17%;不含税物业出租及管理收入106.31亿元,占总营收的8.92%;物业出租及管理业务毛利74.31亿元,占总毛利的32.73%,提升3.78个百分点,物业出租及管理毛利率高达69.9%。

“轻重并举”的商业模式,继续彰显成效,延续了往期的发展势头,为新城控股带来了长期、稳定的现金流。自2021年以来,其商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出,2023年这一比例达到2.55倍。

从2020年开业规模突破百座,到2022年运营总收入突破百亿,再到2023年商业运营的深度进阶,发布“深度运营策略”,聚焦吾悦广场服务能力和经营坪效的进一步提升,进一步释放潜能,商业板块已成为新城控股第二增长曲线。

而且,随着深度运营策略的不断落地,吾悦广场销售和客流持续向好。目前,吾悦广场年服务用户达14.8亿人次,会员基数超3000万人,其中活跃会员突破2000万人。

商业运营实力和商业盈利能力,也在不断提升。据透露,2024年,新城控股计划实现商业运营总收入125亿元,计划新开业吾悦广场12座,这势必会进一步增厚其财务安全垫。

财报显示,新城控股2024 年计划新开工 51 个子项目,新开工建筑面积 408.19 万平方米,其中,住宅项目 169.66万平方米,商业综合体项目 238.53 万平方米;计划竣工 177 个子项目,预计竣工总建筑面积1358.85 万平方米,其中住宅项目 659.36万平方米,商业综合体项目699.49万平方米。

无论是从新开工,还是竣工面积来看,商业综合体均占比过半。

除此之外,自2022年底,新城控股还成立代建、代管业务平台“新城建管”,以轻资产代建和代管持续拓宽发展赛道,经过一年多的发展,已至少布局全国54座城市,管理项目达69个,业务规模稳步增长,正发展成为其新增长极。

     
发表于 2024-4-3 23:47:04 | 显示全部楼层 来自: 中国
到2023年底,新城控股在全国已布局198座吾悦广场,分布在135个城市。

其中,已开业吾悦广场达161座,开业面积达1499.11万平方米,出租率达96.48%。
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